Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’ üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiş idi.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’ üncü madde hükümlerinin 01/07/2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesiyle beraber işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan birtakım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.

Bu yazımızda iş yeri kiralarına ilişkin Kanun’ un yayım tarihinde yürürlüğü ertelenen ancak 01/07/2020 tarihinde yürürlüğe giren hükümlerini başlıklar halinde değerlendirmekte fayda görmekteyiz.

1. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ (TBK m. 323)

TBK m. 323/1 uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Bu şekilde kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kiracının yerine geçmektedir (TBK m. 323/2). Dolayısıyla devir ilişkisi ile kiraya veren tarafın değişmesi bu maddenin kapsamına girmemektedir.

TBK m. 323/3 hükmü ile işyeri kiraları bakımından ayrı bir düzenleme yapılmış ve çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında; kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.

Kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının olması şartı mülga BK ve mülga GKHK ‘da düzenlenmemiş iken 6098 sayılı TBK ‘da kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının bulunması şartı getirilmiştir. Bu düzenlemeyle birlikte; kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye kiraya veren tarafından sözleşmenin yapılmasından önce veya sonra yazılı onay verebilecektir. Bu düzenlemede önemli bir diğer yenilik, kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça rıza vermekten kaçınmamasıdır. Eğer kiracı, kiraya verenin haklı bir nedene dayanmadan devir ilişkisine rıza göstermekten kaçındığını düşünüyor ise, dava yoluna başvurarak talebini ileri sürebilecek ve hâkim tarafından somut olaya göre haklı bir nedenin olup olmadığı belirlenecektir.

2. KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ (TBK m. 325)

Kural olarak TBK m. 334 hükmüne göre, kiracının kiralananı geri verme borcu, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte sona ermektedir. Ancak TBK m. 325 hükmü uyarınca, kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden ya da fesih süresine uymaksızın geri vermesi halinde kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, kiralanan yerin benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre boyunca devam edecektir (TBK m. 325/1, c.1). Ancak yine aynı madde uyarınca, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir (TBK m. 325/1, c.2).

1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle TBK’ nın 325. maddesi, erteleme kapsamındaki işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacak ve kiracının, kiralanan yeri sözleşme süresi bitmeden ya da fesih süresine uymaksızın boşaltması halinde, kiraya verenin kabul etmesi makul olarak beklenebilecek, ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

3. ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESİH (TBK m.331)

TBK m. 331 olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenmiş ve taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bu düzenleme konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecektir.

TBK m. 331 hükmü konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması ya da sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkanını tanımıştır.

Sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebep; savaş, ayaklanma, olağanüstü hâl veya ekonomik kriz gibi öngörülemeyen ve kiraya verenin şahsından kaynaklanmayan nitelikte olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin bir sebep de olabilir. Ancak kiraya veren sözleşmeyi sona erdirmek isterse dayandığı önemli sebebin meydana gelmesinde kusurunun da bulunmaması gerekmektedir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m. 331/2). Bu durumda hâkim, somut olayın şartlarına göre tazminat belirleyecektir.

4. BAĞLANTILI İŞLEM YAPMA YASAĞI (TBK m. 340)

Bağlantılı işlem yapma yasağı TBK m. 340 hükmünde düzenlenmiş olup, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bağlantılı işlem yapma yasağı kiracı tarafından her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece re’ sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Burada bağlantılı sözleşme hükümsüz hale gelmekte olup, kira sözleşmesi ise geçerliliğini korumaktadır.

Bu düzenleme ile kiraya verenin, kötü niyetli olarak kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında kiracıya başka bir borç yükletilmesinin önüne geçilmektedir.

5. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ (TBK m. 342)

Kiracının güvence vermesi tarafların iradesine bırakılmış ve taraflarca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence azami üç aylık kira bedeli aşamayacaktır (TBK m. 342/1).

Taraflar güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesini kararlaştırılmışlarsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder (TBK m. 342/2, c.1). Taraflar bunun aksini kararlaştıramazlar. Ancak taraflar güvence olarak para veya kıymetli evrak dışında başkaca güvenceler verilmesini kararlaştırmış iseler (örneğin; rehin, kefalet, teminat mektubu gibi) bu madde hükmü uygulanmayacaktır.

Banka ise, güvenceleri ancak iki tarafın izniyle veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. (TBK m. 342/2, c.2).

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342/3). Banka güvencenin geri verilmesinde özen yükümlülüğü altındadır.

6. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DIŞINDA KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI (TBK m. 343)

TBK m. 343 hükmü ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Böylece sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, sözleşme süresinin uzaması halinde şartlara göre değiştirilmesi imkânı sağlanmıştır.

TBK m. 343 hükmü nispi emredici olarak nitelenebilecek olup, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracının aleyhine olarak sonradan yapılacak değişiklikler kiracı tarafından kabul edilmiş olsa dahi kesin hükümsüzdür.

Her ne kadar bu hüküm işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da mülga BK ve mülga GKHK’ da yer alan düzenlemeler ile paralel olduğundan, hükmün 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları için de yürürlüğe girmesinin uygulamada bir etkisi olmayacaktır.

7. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TBK m. 344)

Kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbestçe belirlenebilmektedir. Kira sözleşmelerinin yenilenmesi halinde ise yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK m. 344 hükmü belirli esaslara yer vermiştir.

TBK m. 344 hükmü, kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından 01/07/2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacaktır.

8. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK m. 346)

TBK m. 346 hükmü emredici nitelikte olup, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir (TBK m. 346, c.1). Bununla birlikte özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar da geçersiz olacaktır (TBK m. 346, c.2).

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların 01/07/2020 tarihine kadar geçerli olmaktaydı. Ancak bu düzenlemeyle birlikte 01/07/2020 tarihi itibariyle ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair anlaşmalar kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da geçersiz olacaktır.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşulu TBK m. 346 hükmü ile yasaklanmış olup, kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülükleri ihlal etmesi halinde sözleşmede öngörülen cezai koşul ise TBK m. 346 kapsamına dahil değildir.

9. DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI (TBK m. 354)

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK m. 350 (Gereksinim, yeniden inşa ve imar), m. 351 (Yeni malikin gereksinimi) ve m. 352 (Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle) ‘de yer alan sebeplerin varlığı halinde mümkün olup, tahliye sebepleri bakımından sınırlı sayı ilkesi geçerli olacaktır. Dolayısıyla söz konusu bu maddelerde sayılanlar dışında bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilemeyecektir. Ayrıca taraflar kendi aralarında anlaşarak dahi kira sözleşmesine kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini ekleyemeyeceklerdir. TBK m. 354 hükmü emredici nitelikte olup, kira sözleşmesinde yer alan ve TBK m. 354 hükmüne aykırı olan kayıtlar geçersiz olacaktır.

TBK m. 354 hükmü de 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle, tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecektir.